第 1 部：初步記錄與通報 (Immediate Action)
第 2 部：專業檢測與尋找源頭 (Scientific Investigation)
第 3 部：釐清責任與協商 (Liability & Negotiation)
第 4 部：維修與復修工程 (Remedial Works)
第 5 部：完工覆檢 (Verification)
發現天花板出現水印、牆身油漆剝落，甚至開始滴水？面對家居滲漏，許多業主感到徬徨無助，因為這不僅是維修問題，更往往涉及繁複的鄰里交涉和責任釐清。
作為專業的樓宇滲漏顧問，我們整理了標準的「滲水處理 5 部曲」，助您有條不紊地解決問題，避免走冤枉路。
第 1 部：初步記錄與通報 (Immediate Action)
當您發現滲漏跡象時，請保持冷靜，並立即採取以下行動：
- 拍照/錄影存證： 由遠至近拍攝滲水位置，務必開啟日期顯示功能。如果是滴水，請錄影並記錄滴水頻率（例如：每分鐘滴多少滴）。這些都是日後索償的重要證據。
- 通知管理處： 雖然管理處未必能解決私人單位的滲水，但他們必須擔當「第三方證人」的角色。請他們上門視察並記錄在案，這證明了問題發生的時間點。
- 自我排查： 如果滲水位置附近有自己的喉管，試著暫停用水，觀察情況有否改善，以排除是自家問題。
第 2 部：專業檢測與尋找源頭 (Scientific Investigation)
這是最關鍵的一步。很多糾紛源於「估錯源頭」，導致修錯地方浪費金錢。
- 為何不只找裝修師傅？ 裝修師傅多憑經驗，並非像專業顧問般依靠數據。在此階段，應該又專業測量師進行非破壞性檢測（如紅外線熱成像、微波掃描、色水測試等）。
- 目標： 科學化地鎖定水源。是樓上浴室防水層失效？外牆雨水滲入？還是大廈公家供水喉爆裂？
- 產出成果： 一份具備數據支持的檢測報告。這份報告是您接下來與鄰居或法庭對話的「底牌」。
第 3 部：釐清責任與協商 (Liability & Negotiation)
有了報告，就可以根據《大廈公契》(DMC) 釐清誰該負責：
- 情境 A：源頭來自樓上/相鄰單位 您可憑報告與鄰居協商維修。若鄰居合作，問題便解決；若鄰居拒絕承認，這份由註冊專業人士簽發的報告，將是您向小額錢債審裁處提出申索，或向滲水辦 (Joint Office) 投訴時的有力證據。
- 情境 B：源頭來自大廈公用部分 (如外牆/公家喉) 責任在於業主立案法團或管理公司。憑報告要求法團動用維修基金進行修繕。
- 情境 C：源頭來自自家單位 雖然無奈，但至少您準確找到了漏點，可以進行針對性維修，不用盲目打拆。
第 4 部：維修與復修工程 (Remedial Works)
確定責任方後，便進入維修階段。這裡有兩個重要概念：
- 「止漏」先於「美容」： 必須先處理源頭（例如：在高壓灌漿、重做防水層、更換喉管），確認不再滲水後，才能修補您家中受損的牆身油漆。
- 等待乾燥期： 即使源頭已修好，牆體內的積水需要時間自然蒸發（可能需時數週）。若太快重新油漆，殘留濕氣會令新油漆再次起泡。
第 5 部：完工覆檢 (Verification)
這是最容易被忽略，但最重要的一環。
在維修工程完成後，建議進行「覆檢」 (Post-repair Check)。
- 再次使用儀器（如濕度計）確認牆身濕度是否已回落至標準水平。
- 進行試水測試（如針對新做的防水層蓄水 24 小時），確保維修質量合格。
總結：專業導航，省時省心
滲水處理往往是一場耐力賽，從發現到完工可能橫跨數月。在這個過程中，「準確的診斷」是節省時間和金錢的核心。
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香港樓宇滲漏專業服務顧問 